Pourquoi et comment investir dans l’immobilier quand on est jeune ?

Investir jeune dans l’immobilier peut faire peur, notamment à cause de l’emprunt bancaire qui est généralement nécessaire. Cependant, un tel investissement peut s’avérer judicieux, surtout lorsque l'on est jeune.

Investir dans l’immobilier quand on est jeune, est-ce l’idéal ?

Investir jeune dans l’immobilier présente de nombreux avantages, notamment le fait de bénéficier de conditions de prêt très attractives : taux d’intérêt bas ainsi qu’une assurance emprunteur avantageuse. La banque vous considèrera comme un client à potentiel dont le salaire augmentera, ainsi que votre épargne.

Investir à un jeune âge permet également de finir le remboursement du prêt plus tôt. Vous serez donc en mesure d’effectuer un second achat immobilier bien avant d'être en retraite.

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Cependant, faire un tel investissement tôt vient avec sa part de risque. En effet, l’expérience en tant qu’investisseur n’est pas aussi importante que si l’on a 50 ans avec plus de 20 ans d’investissements au préalable. Il faut donc passer du temps pour se former et étudier le marché pour réussir au mieux son investissement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou locative. De plus, l’épargne personnelle qu'on a disposition peut ne pas être suffisante.

Quel est l’âge idéal pour investir ?

Il n’y a pas d’âge idéal pour effectuer son premier investissement, en immobilier comme ailleurs. Cependant, si l’on prend en compte les intérêts composés, investir le plus tôt possible est la solution à privilégier.

Un investisseur français moyen effectue son premier achat immobilier à 35 ans. À titre de comparaison, l’actionnaire moyen a plus de 50 ans et seulement 29% des actionnaires ont entre 30 et 44 ans. Cela est notamment dû au fait que de nombreux Français (plus de 57%) investissent dans leur résidence principale dès le départ.

Comment investir dans l’immobilier quand on est jeune ?

Si ce n’est un besoin de formation plus important, les étapes à suivre pour investir dans l’immobilier sont les mêmes, peu importe son âge :

Calculer votre capacité d’emprunt : il est essentiel de connaitre votre capacité d’emprunt pour vous lancer dans un investissement immobilier. Votre capacité d'emprunt correspond à 35% de vos revenus. Elle permet à la banque de connaitre le montant maximal de vos mensualités et d’en déduire ainsi la valeur du prêt que vous pouvez obtenir pour votre investissement, en considérant la durée et le taux de celui-ci ;
Définir votre projet immobilier : il faudra avoir une idée précise de votre projet en termes d’objectif et de type de bien (appartement, maison..), type d’opération (achat/revente, location longue ou courte durée, meublée ou non), emplacement (centre-ville, périphérie), ancienneté (neuf, ancien avec ou sans travaux) ;
Choisir au mieux l’emplacement de votre bien : l’emplacement du logement est un des facteurs clefs de réussite lors d’un investissement immobilier. Il faut s’assurer que le bien soit situé dans un endroit porteur et attractif sur le long terme. Il faudra également étudier les loyers pratiqués en fonction de l’emplacement et trouver une belle opportunité, ce qui est le plus difficile à faire ;
Clarifier la fiscalité et la réglementation : il est possible d’investir en tant que personne seule en son nom, à plusieurs via l’indivision ou également via une société. Il existe également plusieurs types de sociétés, la plus connue étant la SCI. Chaque méthode possède sa propre fiscalité et il faut l'étudier au cas par cas afin d'opter pour la solution la plus adaptée ;
Étudier la rentabilité : pour s’assurer de faire un achat optimal, il est recommandé de faire des estimations de revenus et charges en amont de l’acquisition : loyer, électricité, gaz, entretien, charges de copropriété et de syndic, impôt foncier, impôt sur les revenus, assurance, frais de gestion etc. Cela vous permettra d’estimer votre rentabilité future ;
Préparer la demande de financement pour les banques : simplifier au maximum le travail de l’établissement bancaire en préparant le dossier du mieux possible. Il est conseillé de réunir tous les documents au préalable (relevés de compte de 3 mois, fiches de salaire, justificatif de domicile, pièce d’identité entre autres). Cela prouvera à la banque ou au courtier que vous êtes organisés et avez passé du temps à préparer votre dossier et donc votre futur projet immobilier ;
Réfléchir au mode de gestion : il est important de déterminer le plus tôt possible si vous souhaitez gérer le bien locatif seul ou via une agence immobilière ou une conciergerie pour une location saisonnière par exemple ;
Choisir vos locataires avec soin : n’hésitez pas à être strict sur le choix des locataires et à demander toutes les garanties nécessaires : bulletins de paie, anciennes quittances, garant, assurance visale, caution, APL ;
Se prémunir des impayés : malgré son coût, il est recommandé d’opter pour une assurance loyer impayé pour réduire les risques.

Les solutions pour investir dans l’immobilier jeune

L’apport d’un jeune investisseur étant généralement plus faible que celui qu'un investisseur plus expérimenté, il est possible d’acquérir des biens moins couteux, mais tout autant intéressant en termes de rentabilité. Par exemple :

Parking / garage : dans les villes les plus denses (par exemple Paris, Bordeaux, Marseille), les garages et places de parking, fermées ou non, sont extrêmement prisés. Leur coût d’entretien est faible et les vacances locatives sont rares, car les locataires restent longtemps et, en cas de départ, un nouveau locataire est rapidement trouvé si l’emplacement est bon ;
Cave : de manière similaire aux garages, les caves sont également très attractives, car elles peuvent permettre aux occupants de ne pas avoir besoin de déménager pour avoir un logement plus grand, mais de stocker leurs affaires dans une cave en location. Leur entretien est également minime et les vacances locatives assez rares ;
Studios : leur coût total est plus faible que celui des T2 ou T3 (malgré un prix au mètre carré plus haut) et ils permettent d’accéder au marché de l’immobilier avec un faible apport. Les studios sont particulièrement appréciés des locataires étudiants ou jeunes actifs.

Il est également courant pour des jeunes d’investir dans leur résidence principale plutôt que dans un investissement locatif. Les banques se montrent généralement plus généreuses pour des résidences principales en termes de taux et de conditions (apport requis notamment).

Pourquoi investir dans l’immobilier jeune ?

Investir dans l’immobilier jeune a plusieurs avantages :

Emprunt immobilier plus accessible en termes de taux d’intérêt ainsi que l’assurance emprunteur ;
Remboursement finalisé à un plus jeune âge, permettant de générer des revenus passifs (nets de crédit) plus tôt, notamment pendant la retraite ;
Investir son capital tôt permet de ne pas laisser ses fonds dormir sur un compte courant et ainsi lutter contre l’inflation et faire fructifier ses fonds ;
Commencer tôt à se constituer un patrimoine et profiter de la plus-value du bien sur une plus longue durée ;
Permettre une longue détention du bien immobilier et ainsi diminuer l’impact fiscal d’une potentielle revente.

Investir dans l’immobilier en étant jeune : les difficultés que l’on peut rencontrer

Investir dans l’immobilier en étant jeune vient également avec quelques difficultés et risques :

Apport généralement plus faible que pour des investisseurs plus âgés avec plus d’années de carrière, un salaire plus élevé et davantage d’argent de côté ;
Expérience limitée sur le marché et peu de recul sur les prix dans la zone recherchée ;
Peu de points de comparaison dans l’entourage avec moins de connaissances, collègues ou membres de la famille qui peuvent partager leurs expériences ;
Réseau limité : agence immobilière, artisans de confiance, conciergerie.

Des solutions alternatives à l’immobilier physique

Si vous souhaitez investir et vous exposer au secteur immobilier jeune sans pour autant acheter de propriété physique, il existe plusieurs alternatives avec des tickets d’entrée faibles, à moins de 1 000€ en moyenne :

SCPI : achat de parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion (la SCPI). Cela permet une grande diversification (secteur géographique, mais également industrielle : bureaux, résidentiel, etc.) ainsi qu’une gestion plus que simplifiée. Les coûts sont également mutualisés (frais d’acquisition comme les frais de notaire, frais de gestion etc.) ;
Crowdfunding : prêt de fonds à des marchands de biens ou des promoteurs immobiliers ;

Immobilier tokénisé : achat de parts de propriété tokénisées via la blockchain. L’entreprise s’occupe de louer les biens et de les gérer, l’investisseur reçoit une quote-part des loyers minorés des coûts de gestion et de la marge.

L’investissement immobilier paralyse généralement beaucoup de fonds et il est essentiel de se diversifier. Investir via de telles alternatives peut permettre de s’exposer à de nombreux secteurs géographiques et à de nombreuses industries.

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