Depuis son apparition sur le marché, la tokenisation de l’immobilier a révolutionné l’industrie immobilière. Désormais, avec la tokenisation immobilière, vous pouvez investir dans des biens immobiliers partout dans le monde, notamment aux États-Unis et en France, et ce, sans aucune difficulté.
Dans cet article, nous vous présentons le fonctionnement de la tokenisation immobilière, l’utilité de la tokenisation sur le marché de l’immobilier, les avantages de l’immobilier tokénisé par rapport à l’investissement plus traditionnel ainsi que les solutions qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier par le biais de la blockchain et de la tokenisation.
Qu’est-ce qu’un token et la tokenisation ?
Un token, plus communément appelé jeton numérique en français, représente un actif sur la blockchain. La particularité d’un token est qu’il peut représenter toute sorte d’actif :
- Une œuvre d’art (NFT)
- Une part d’une entreprise
- Une part d’un bien immobilier
Un actif peut être décomposé en plusieurs tokens. Lorsque vous possédez un (ou plusieurs) token, vous êtes le propriétaire d’une partie de l’actif sous-jacent. Étant donné que les tokens représentent des droits de propriété, afin de garantir une certaine transparence et sécurité, les tokens ainsi que les transactions sont inscrits sur la blockchain. Les tokens peuvent être détenues sur le long terme, échangés ou revendus.
Qu’est-ce que la blockchain ?
La blockchain existait bien avant l’apparition de la tokenisation de l’immobilier et est une technologie décentralisée et infalsifiable qui permet de stoker et de transmettre des informations.
Dans le cadre de la tokenisation immobilière, chaque transaction est retranscrite sur la blockchain, ce qui permet de garder une certaine traçabilité et de pouvoir identifier les propriétaires des tokens. À chaque achat, échange ou vente d'un token, une nouvelle ligne apparaît sur la blockchain, ce qui permet de garder un historique des transactions et de prouver que vous êtes bien le propriétaire du token que vous venez d’acheter.
Une blockchain peut être consultée par n’importe qui, depuis n’importe où, à n’importe quel moment et offre de nombreux avantages que nous allons vous présenter dans la suite de cet article.
Tokenisation immobilier : Qu’est-ce que c’est ?
Sous ce nom un peu effrayant se cache un fonctionnement plutôt simple à comprendre. La tokenisation de l’immobilier est un procédé qui consiste à décomposer un bien immobilier en plusieurs tokens. Ce bien peut être un appartement, une maison ou un immeuble et chaque token représente une fraction du bien immobilier sous-jacent.
Un token est un actif numérique qui représente un titre de propriété et qui est stocké sur la blockchain. Lors d’un achat, les tokens sont obtenus instantanément, sont sécurisés et sont échangeables en pair-à-pair par le biais de la blockchain.
Prenons l’exemple d’un appartement d’une valorisation de 100.000€ qui est décomposé en 100 tokens : en investissant 1000€, vous obtenez 1 token et vous devenez propriétaire de 1% du bien immobilier. Lors de la mise en location de l’appartement, vous recevrez l’équivalent de 1% du loyer.
Dans ce cas, la blockchain permet de traiter et d’enregistrer les transactions relatives aux achats de tokens.
Les tokens que vous possédez représentent :
- Vos titres de propriété
- Les loyers qui vous reviennent
La tokenisation de l'immobilier permet à un vendeur de vendre son bien en plusieurs parties et à un acheteur d’acquérir qu’une partie d’un bien immobilier s’il le souhaite.
Ce fonctionnement est proche du fonctionnement d’une Société Civile Immobilière (SCI) où le capital ayant été utilisé pour acquérir le bien immobilier a été divisé en une multitude de parts. Chaque part permet à son propriétaire de bénéficier de certains avantages comme la perception d’une partie des loyers par exemple.
Le processus de tokenisation d’un bien immobilier
Le processus de tokenisation d’un bien immobilier n’est pas plus complexe qu’un achat par le circuit plus traditionnel.
Découvrons le processus en détail 👇
1. L’achat du bien immobilier
Le processus débute par l’achat du bien immobilier qui peut être un appartement, un hôtel, un immeuble ou des bureaux. Pour acheter le bien immobilier, le futur acquéreur doit créer une entreprise et c’est cette structure qui va acquérir le bien.
Une fois l’achat réalisé et les documents administratifs complétés, nous passons à la tokenisation du logement.
2. La tokenisation du bien immobilier
Cette étape du processus consiste à décomposer le logement en un certain nombre de tokens. Tous les tokens représenteront un titre de propriété et auront une valeur identique.
La valeur d’un token immobilier est définie par le propriétaire du bien immobilier et peut varier en fonction de différents facteurs comme la valeur du bien, la solvabilité de l’émetteur et de l’offre et de la demande.
En fonction des biens et des plateformes, le prix des tokens peut être de 10€, 20€, 50€ ou 100€. Pour un appartement à 150.000€ il peut y avoir 15.000 tokens à 10€ ou 1500 tokens à 100€.
Passons à la mise en vente !
3. La mise en vente des tokens immobiliers
La mise en vente de l’appartement est assurée depuis une plateforme comme RealT qui se charge de mettre en avant l’appartement et de présenter le projet à de potentiels investisseurs.
Lors de l’ouverture de la mise en vente, il vous suffit d’indiquer le nombre de tokens que vous souhaitez acheter et de procéder au paiement. En fonction de la plateforme, le paiement peut se faire en euro ou en stablecoin.
4. Le versement des loyers
En acquérant un ou plusieurs tokens, vous devenez propriétaire d’une partie du logement et vous recevrez une partie des loyers tous les mois. Si vous détenez 3% du bien, vous recevrez 3% des loyers.
Étant donné que l’immobilier tokenisé fonctionne avec la blockchain, aucune entité centralisée, comme une banque ou une agence n’intervient dans les transactions. C’est là que les smart contracts interviennent !
Un smart contract est un programme qui ne nécessite aucune intervention humaine pour fonctionner et qui est capable d’exécuter des tâches spécifiques en fonction de règles définies à l’avance.
Dans le cas de l’immobilier tokenisé, le fonctionnement d’un smart contrat est simple : si l’investisseur détient x % de l’appartement alors tous les mois il reçoit x % du loyer.
L’utilisation du smart contract permet d’automatiser le versement des loyers aux investisseurs et de limiter les risques d’erreur.
Quelle est la valeur d’un token immobilier ?
La valeur d’un token immobilier est définie par l’émetteur et peut être définie selon différentes règles :
La valeur vénale du bien immobilier
La valeur du token peut être définie en fonction de la valeur vénale du bien immobilier qui évolue en fonction du marché de l’immobilier réel.
Pour déterminer la valeur du bien, certains éléments sont à prendre en compte :
- L’analyse du marché
L’analyse du marché consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en comparant les prix des biens similaires sur le marché. Cette méthode est la plus cohérente et permet d’obtenir une fourchette de prix avec des données concrètes.
- L’analyse des revenus
L’analyse des revenus consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en fonction des potentiels revenus futurs. Dans ce cas, la valeur du token immobilier est déterminée en fonction des revenus locatifs et des taxes.
- L’analyse des coûts
L’analyse des coûts consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en tenant compte des coûts de construction, de rénovation et de main-d’œuvre.
En plus de ces éléments, la localisation du bien, la solvabilité de l’émetteur et les taux d’intérêt sont des éléments qui peuvent également influencer la valeur du bien et donc du token immobilier. Généralement, la valeur d’un token est revue chaque année.
Ce procédé peut sembler être complexe, mais est identique pour n’importe quel investissement dans l’immobilier. Chaque investisseur se doit d’analyser son marché, les potentiels revenus et coûts.
La valeur vénale portant sur le token immobilier
La valeur du token peut également être définie en fonction de la valeur vénale du token immobilier qui dépend de l’offre et de la demande du token immobilier en question.
Dans ce cas, le prix du token se fixe librement en fonction de l’offre et de la demande, ce qui peut entraîner une certaine spéculation et décorrélation des fondamentaux initials.
Quels sont les avantages de la tokenisation de l’immobilier ?
Avoir recours à la tokenisation de l’immobilier comporte de nombreux avantages :
Une solution d’investissement alternative
L’investissement dans la tokenisation immobilière est une alternative à l’investissement immobilier plus traditionnel. En tant qu’investisseur, la tokenisation vous permet d’acheter des fractions de biens immobiliers, de diversifier vos investissements et de contourner l’investissement traditionnel qui est plus difficile à mettre en place.
Étant donné que les biens sont décomposés en une multitude de tokens, vous pouvez investir dans l’immobilier à moindre coût et devenir propriétaire d’appartements et de maisons, que vous n’auriez pas pu vous permettre d’acheter par le biais de l’immobilier plus traditionnel.
Avec la tokenisation, vous pouvez devenir propriétaire d’une partie d’un bien valorisé à 1 million d’euros, et ce, sans avoir à faire appel à un crédit immobilier.
Une baisse des coûts
L’un des avantages premiers de tokeniser l’immobilier est que cela entraîne une nette baisse des coûts de transaction. La tokenisation immobilière permet notamment avec l’utilisation de smart contracts d’automatiser les transactions d’achat et de revente et donc ne pas faire appel à un notaire ou à une agence immobilière.
La tokenisation de l’immobilier est le procédé idéal pour s’affranchir des intermédiaires.
Pour rappel, les frais de notaires représentent en moyenne 7 à 8% du prix d’un bien immobilier dans l’ancien et les frais d’agence s’élèvent en moyenne à 5%.
De plus, lors de l’achat de tokens, vous n’êtes pas contraint de faire un crédit et donc de devoir rembourser des intérêts. À la revente de vos tokens, les frais sont dérisoires.
L’immobilier tokenisé permet de faire de belles économies !
Sécurité et transparence avec la blockchain
Comme expliqué précédemment, la tokenisation d’un bien immobilier repose sur la blockchain qui est un registre décentralisé et accessible au grand public.
Les transactions sont stockées sur la blockchain, ce qui permet d’assurer la traçabilité des tokens, d’automatiser le versement des loyers par le biais d’un smart contrat, de suivre les propriétaires et d’éviter tout risque d’erreurs, de corruption et d’arnaque.
Les humains sont susceptibles de faire des erreurs et la perte d’un document administratif n’est pas rare.
Une rapidité d’exécution
L’immobilier traditionnel est connu pour son extrême lenteur administrative.
Le propriétaire, l’agence et le notaire doivent faire face à des démarches administratives qui peuvent prendre jusqu’à plusieurs mois : signature du compromis de vente et de l’acte de vente, rédaction des documents administratifs, édition et vérification des conditions suspensives..
En tant qu’investisseur dans l’immobilier tokenisé, vous n’êtes pas en contact avec ces différents acteurs. Vous devez simplement interagir avec un smart contrat qui est programmé à l’avance pour effectuer des tâches en fonction de certaines règles, et ce, très rapidement.
Investir sur un projet ne vous prendra que quelques minutes. Le temps de créditer votre compte et d’acheter vos tokens.
L’accès à un marché mondial
En tant que français, il est très difficile, pour ne pas dire impossible, d’investir en Asie, en Afrique ou aux États-Unis par exemple. Il est difficile de trouver un interlocuteur de confiance, la barrière de la langue est présente et il peut être difficile d’obtenir un financement.
La tokenisation n’a aucune limite géographique et permet d’investir dans des biens immobiliers présents sur toute la surface du globe. Ces derniers mois, la tokenisation immobilière s’est fortement développée sur le continent américain et depuis peu, en France.
Par le biais de l’immobilier tokenisé et de RealT (pour ne citer qu’eux), vous pouvez facilement investir dans un bien immobilier aux États-Unis. En tant qu’investisseur, vous n’êtes soumis à aucune démarche administrative. Vous n’avez qu’à analyser les projets qui sont mis en avant et à décider d’y investir ou non.
Un marché liquide
Tout comme une action en bourse, un token est très liquide. Vous pouvez mettre en vente vos tokens sur le marché secondaire et les vendre à d'autres investisseurs.
Comment investir dans la tokenisation immobilier ?
De nombreuses solutions s’offrent à vous pour investir dans la tokenisation immobilier. RealT est le leader de la tokenisation immobilière et a été fondé en 2019.
La mission de RealT est simple : tokeniser des résidences aux États-Unis.
Par le biais de RealT, vous pouvez investir dans une maison à Dedroit en achetant un token (à partir de 50€) et recevoir une partie du loyer chaque mois. RealT utilise la blockchain Ethereum pour fonctionner et vous pouvez acheter un token directement par carte bancaire.
Cette entreprise est connue pour son professionnalisme et pour la qualité des biens qui sont proposés au financement. Victime de son succès, les projets sont généralement financés en seulement quelques minutes.
Le secteur de la tokenisation immobilière ne cesse de se développer depuis plusieurs années et de nouveaux acteurs commencent à voir le jour, notamment en Europe et en France.
La tokenisation de l’immobilier en France
Récemment, RealT, WiSEED Et Twenty First ont annoncé unir leurs forces afin de conquérir la tokenisation immobilière en Europe et en France.. RealT est le leader de la tokénisation immobilière, WiSEED est l'un des pionner du crowdfunding en France et Twenty First Capital est un gestionnaire d'actifs spécialisés dans l'immobilier.
Ensemble, ils vont révolutionner le marché de l’immobilier, permettre à des investisseurs de devenir propriétaires de plusieurs biens immobiliers en Europe et en France et de recevoir une partie des loyers tous les mois.
Qui peut investir dans la tokenisation immobilier ?
L’investissement dans la tokenisation de l’immobilier est accessible à toutes et à tous, peut se faire sans crédit et sans aucune restriction. Cependant, avant d’investir dans la tokenisation, il est important de comprendre le fonctionnement de ce nouveau procédé et de comprendre les risques qui y sont associés.
L’immobilier tokenisé révolutionne l’investissement dans l’immobilier
La blockchain et plus particulièrement la tokenisation n’en sont qu’à leur début, mais sont voués à un avenir prometteur.
La tokenisation de l’immobilier comporte de nombreux avantages et va participer à la révolution de l’industrie immobilière. Cette nouvelle technologie permet d’investir dans l’immobilier, de recevoir des revenus passifs grâce aux loyers et de diversifier ses investissements sur toute la surface du globe.
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