Pour se protéger et pour limiter les risques auxquels on s'expose en investissant dans le crowdfunding immobilier, il est important de comprendre les risques du crowdfunding immobilier et de connaître les garanties que l'on retrouve le plus souvent dans ce type d'investissement.
Hausse de l'inflation, baisse du marché de l'immobilier, augmentation des taux et des prix des matières premières... Tant d'éléments perturbateurs qui poussent à croire qu'investir dans le crowdfunding immobilier va devenir plus risqué en cette année 2023.
Pour faire face à cette période difficile et pour prendre un minimum de risque, il va être important de prendre le temps d'analyser les projets dans les moindres détails et de s'intéresser aux garanties qui sont mises en avant par les plateformes et par les porteurs de projets.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Depuis de nombreuses années, le crowdfunding immobilier bat tous les records. Les montants collectés par les plateformes augmentent d'année en année, ce qui permet de financer de plus en plus de projets chaque année.
En crowdfunding immobilier, les taux varient généralement entre 8% et 12% bruts annuels. Les taux varient en fonction de :
- Des caractéristiques du projet
- De la solidité du dossier
- Des garanties qui sont apportées par le porteur de projet
Les risques peuvent sembler importants, mais le taux d'échec en crowdfunding immobilier est inférieur à 0,3%, ce qui est relativement faible !
Les principaux risques du crowdfunding immobilier
Découvrons les 3 principaux types de risque du crowdfunding immobilier 👇
1️⃣ Les risques liés aux coûts
Pour des projets de construction ou de rénovation, il est possible que le porteur de projet rencontre des imprévus et qu'il n'est pas prévu un budget suffisamment important pour couvrir ces imprévus.
2️⃣ Les risques liés à la commercialisation
En fonction du type du bien, de ses caractéristiques et de sa localisation, il est possible que le promoteur ne trouve pas un acquéreur rapidement et qu'il mette du temps à vendre son bien immobilier.
3️⃣ Les risques liés aux délais
Pour des projets de construction ou de rénovation, il est possible que le chantier prenne du retard suite à un problème technique, de livraison ou suite à une indisponibilité de matières premières par exemple.
En complément de ces 3 types de risque, il existe aussi des risques environnementaux et des risques d'incendie par exemple. Ces problèmes n'arrivent pas tous les jours, mais il est important d'avoir conscience que cela peut t'arriver.
Comment limiter les risques lorsque l'on investit en crowdfunding immobilier ?
Pour limiter les risques, vous devez choisir du mieux possible les projets dans lesquels vous investissez.
Pour cela, vous devez analyser les 2 éléments suivants :
- Le projet
Permis et autorisations, garanties, travaux à réaliser, budget et coûts, pré-commercialisation...
- Le promoteur
Réputation, historique, expérience, apport personnel et endettement...
Pour vous aider dans votre analyse, les plateformes fournissent généralement des notes d'opérations qui vous permettent d'y voir plus clair et de repérer les points forts et les points faibles du projet plus facilement.
Quelles sont les garanties dans le crowdfunding immobilier ?
En crowdfunding immobilier, les garanties ne sont pas à prendre à la légère. En cas de défaut du projet, les garanties vous offrent une sécurité supplémentaire et renforceront la capacité de remboursement du porteur de projet.
Découvrons les 4 garanties principales que l'on retrouve le plus souvent en crowdfunding immobilier 👇
1️⃣ La caution
La caution est un contrat dans lequel un tiers (le garant) s'engage à rembourser les investisseurs si l'emprunteur se retrouve dans l'incapacité de rembourser le capital qui a emprunté aux investisseurs.
Il existe la caution personnelle, la caution simple (un seul et unique garant) ou la caution solidaire (plusieurs garants).
La plateforme se charge de s'assurer de la solvabilité de la caution.
2️⃣ L'hypothèque
L’hypothèque consiste à ce qu'en cas de non-remboursement des fonds, la plateforme de crowdfunding devienne propriétaire d’un bien immobilier appartenant au porteur de projet pour permettre le remboursement de sa dette.
Dans le cas d'une hypothèque, c'est le notaire qui se charge de rédiger le contrat et de l'inscription au registre des hypothèques.
3️⃣ Le nantissement
Le nantissement de titres consiste à prendre en garantie des parts sociales de société du porteur de projet et à en acquérir la propriété en cas de défaut de remboursement.
En cas de non-remboursement des fonds, la plateforme récupérera l'actif nanti et le revendra, ce qui permettra de rembourser les fonds.
4️⃣ La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD)
La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) est un contrat qui permet à la plateforme de demander le remboursement d'une certaine somme d'argent à un garant, et ce, dès la première demande. Cette garantie étant autonome, le garant ne peut soulever de contestation ou d'objection pour s'opposer au remboursement des fonds.
En fonction du projet et du promoteur, il est possible de retrouver plusieurs garanties pour un seul et même projet. Avoir plusieurs garanties pour un projet permet de renforcer la capacité de remboursement du porteur de projet en cas de défaut de paiement et d'investir avec plus de sureté.
Conclusion
Débutant ou initié, ne foncez pas tête baissée et n'investissez pas sur le premier projet que vous voyez passer. Le taux de défaut en crowdfunding immobilier est relativement faible, mais au vu du contexte économique instable, il est important de rester prudent.
Avant d'investir sur un projet, il est important de prendre le temps de l'analyser dans les moindres détails et de prendre connaissance des garanties qui sont proposées.
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