Les SCPI sont une alternative à l'investissement immobilier en direct et séduisent de plus en plus d'investisseurs chaque année.
Découvrez dans cet article ce qu'est une SCPI ainsi que son fonctionnement et les critères d´évaluation d´une SCPI.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
L'acronyme "SCPI" signifie "Société Civile de Placement Immobilier" et une SCPI est un placement qui permet d'investir dans l'immobilier sur le long terme.
Le fonctionnement d'une SCPI est simple à comprendre et c'est d'ailleurs ce qui attire de plus en plus d'investisseurs chaque année. La société civile de placement immobilier se charge de récolter des fonds provenant d'investisseurs particuliers dans l'objectif de se constituer un certain patrimoine immobilier.
Le patrimoine immobilier de la SCPI peut être composé de biens immobiliers comme :
- Des bureaux
- Des hôtels
- Des résidences
- Des commerces
- Des entrepôts
En investissant dans une SCPI, l'investisseur obtient un certain nombre de parts de la SCPI et en contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus régulièrement sous forme de dividendes.
Ces dividendes proviennent des loyers qui sont payés par les locataires des biens immobiliers que l'on retrouve au sein de la SCPI.
La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion, ce qui est un réel avantage pour l'investisseur. Cette société de gestion se charge de sélectionner les biens immobiliers, de les acheter, de gérer les locataires ainsi que les travaux et si besoin, de la vente des biens immobiliers.
Les différents types de SCPI
Il existe 3 types de SCPI sur lesquels il est possible d'investir en fonction de vos besoins ainsi que de vos objectifs.
La SCPI de rendement
Une SCPI de rendement est composée exclusivement de biens immobiliers professionnels comme des entrepôts, des commerces ainsi que des magasins par exemple.
En investissant sur une SCPI de rendement, l'objectif est de recevoir des revenus régulièrement avec un rendement attractif.
La SCPI fiscale
Une SCPI fiscale est composée de biens immobiliers qui sont éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme le Déficit Foncier et le Pinel par exemple.
En investissant sur une SCPI fiscale, l'objectif est d'obtenir une réduction d'impôt.
La SCPI de plus-value
Une SCPI de plus-value est composée de biens immobiliers ayant un fort potentiel de revalorisation dans le temps.
En investissant sur une SCPI de plus-value, l'objectif est que le prix des parts de la SCPI augmente grâce à la revalorisation des biens immobiliers et d'obtenir une certaine plus-value lors de la revente de ses parts.
Les critères d'évaluation d'une SCPI
Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, voici les critères qu'il est important d'étudier lorsque l'on souhaite investir sur une SCPI :
- Sa diversité
La diversité d'une SCPI peut être évaluée en fonction de la localisation des biens immobiliers ainsi qu'en fonction de la diversité des biens immobiliers qu'il est possible d'y retrouver.
Une SCPI peut être composée de bureaux, d'immeubles ou d'hôtels qui se trouvent en France ou dans un autres pays européens par exemple.
- Son taux d'occupation
Le taux d'occupation d'une SCPI peut être évalué en fonction du taux d'occupation physique ainsi que du taux d'occupation financier de la SCPI.
Le taux d'occupation physique correspond à la surface totale qui est occupée par des locataires et le taux d'occupation financier correspond à la différence entre les loyers qui sont perçus et les loyers qui seraient perçus si la totalité des biens immobiliers qui composent la SCPI étaient loués.
- Sa capitalisation
La capitalisation d'une SCPI permet d'obtenir des informations sur sa valeur sur le marché ainsi que sur sa taille.
Plus la capitalisation d'une SCPI est importante, plus les risques sont faibles. À l'inverse, plus la capitalisation d'une SCPI est faible, plus les risques sont élevés.
- Son taux de rendement interne
Le taux de rendement interne d'une SCPI permet de connaitre sa rentabilité.
Ce taux de rendement est défini en fonction de l'évolution du prix de la part de la SCPI, des frais ainsi que des dividendes qui sont versés aux investisseurs.
Généralement, le rendement des SCPI se situe aux alentours des 5%.
- Ses frais
Les frais qui sont appliqués à une SCPI impactent sa rentabilité.
Lorsque l'on investit dans une SCPI, il est possible de retrouver des frais de souscription, des frais de gestion ainsi que des frais de retrait.
Les frais de souscription varient le plus souvent entre 10% et 12%.
Les avantages et inconvénients des SCPI
Les avantages
- L'investisseur ne s'occupe pas de la gestion des biens immobiliers
- Les rendements sont attractifs
- L'investisseur perçoit des dividendes régulièrement
- Un ticket d'entrée accessible
Les inconvénients
- Risque de perte en capital
- Il peut être difficile de revendre ses parts
- Les frais
- La fiscalité
Les SCPI permettent d'investir facilement et efficacement dans l'immobilier, de se constituer un certain patrimoine financier sur le long terme et de recevoir des revenus complémentaires régulièrment.
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